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成都房地产市场节奏改变 三季度仓储需求显著释放

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10月10日,世邦魏理仕发布《2022年第三季度成都房地产市场回顾与展望》,优质写字楼和零售物业市场整体空置率环比出现攀升。

对此,世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示,2022年第三季度,高温限电、疫情反复等一系列宏观事件导致商务活动、实体消费受到不同程度的影响,继而改变成都房地产市场运行节奏,写字楼和零售物业市场阶段性承压。

与此同时,疫情也催生线上消费渗透率的进一步攀升,故而季内仓储需求显著释放。临近季末,市场运行逐步恢复常态,且伴随着政府推出的诸多纾困企业、刺激消费的利好措施之下,成都市场将加快复苏步伐。

优质写字楼空置率环比升至20.3%

2022年第三季度,成都优质写字楼市场供应回升,共录得三个甲级写字楼交付使用,分别为环贸ICC1号楼、中国太平金融大厦及国创中心,合计新增办公面积25.7万平方米,拉动全市甲级写字楼存量攀升至近390万平方米,环比增长7.1%。

不过,季内高温限电、疫情反复等一系列事件改变市场运行节奏,商务活动受阻,故在新增楼宇保有一定预租需求的背景之下,净吸纳量仍仅录得3.3万平方米,环比下降8.8%,同比下降72.8%;如若剔除新增楼宇的贡献,存量甲级楼宇季内净吸纳量仅余千平方米,而乙级楼宇则为负值。

因此,成都优质写字楼市场整体空置率环比上升2.1个百分点至20.3%;平均租金进一步承压,环比下跌0.4%,其中市中心跌幅较大。

新增需求方面,金融业、TMT和专业服务主导季内去化,分别占比32.4%,26.4%和16.2%。具体而言,季内金融业基本为传统金融业所支撑,占比该类需求的95.8%,其中来自于某内资保险企业的自用需求为最大贡献。

展望未来,世邦魏理仕认为,2022年成都优质写字楼市场的新增供应已接近尾声,全年供应量处较低水平,但2023-2025年间供应量将显著回升,年均供应量近60万平方米。

世邦魏理仕成都办公楼负责人黄璐表示:临近季末,成都市政府出台《纾困十条》以提振经济,叠加部分业主积极推出如物业费减免等优惠政策,或更为灵活的商务条件及办公产品,继而有望在一定程度上刺激办公需求释放。需求方面,金融业、工业互联网等企业或将保持活跃,为写字楼市场提供需求支撑。

零售物业年末集中供应竞争加剧

在零售物业市场方面,2022年第三季度,成都零售物业市场未录得新增供应,原因在于诸多宏观事件致使部分购物中心的工期及物料运输等受阻,继而推迟交付。

着眼需求端,季内品牌的扩张需求疲软,且次级、近郊商圈的部分大型体验、餐饮商家承压并退租,全市净吸纳量录得负值。相应地,成都零售物业市场整体空置率环比上升0.3个百分点至8.3%;购物中心首层平均租金延续下行趋势,环比下跌0.6%。

临近季末,消费市场逐步恢复常态,且在“十一”国庆黄金周期间进一步回升。

一方面得益于微度假、夜经济、新业态吸引市民更趋向于选择高频的“就地过节”;另一方面,消费券助力消费“回补”,成都市商务局数据显示,截至10月7日,第一波次消费券核销率已达58.6%。

世邦魏理仕指出,运营商的轻资产扩张步伐并未放缓,季内积极布局未来极具潜力的热门板块。如万达商管接手位于大源的红唐购物中心和位于金融城的奥克斯广场、合生商业成都首个合生广场落地高新中和等。值得关注的是,尽管2022年市场不确定性较大,但目前已录得8笔运营商轻资产布局的案例,创历史新高。

展望未来,全年超八成的零售物业新增面积将于2022年第四季度集中供应,合计约64.3万平方米,且城南占比约81%。然而,项目间乃至于区域间的竞争也将随大面积集中供应而加剧,成都零售物业市场或将迈入新一轮的调整及迭代期。

扩仓需求显著释放新项目去化率约83%

值得一提的是,在成都仓储物流市场方面,扩仓需求显著释放,青白江电商氛围趋强。

世邦魏理仕披露,2022年第三季度,成都仓储物流市场迎来2个新项目交付,新增仓储面积约21.5万平方米;新项目均有良好预租,合计去化率高达82.7%。季内仓储需求活跃,净吸纳量录得约18.7万平方米,环比显著增长7.6倍,亦高于去年同期23.8%,居全国第四位。

因此,成都高标库整体空置率环比下降0.6个百分点至9.3%;平均租金继续回调,环比上涨0.6%,涨幅最大的园区为龙泉、青白江,环比分别上涨1.0%、0.8%。

详细分析需求端,一方面电商及相关第三方物流为备战年末购物高峰积极扩仓,另一方面疫情反复的背景下医药及食品类的消费需求得以释放。

统计数据显示,2022年1-8月,四川全省实现实物型网络零售额2808.9亿元,同比增长8.2%。其中,成都实现实物型网络零售额2067.0亿元,占比为73.6%。分业态看,食品保健居实物型行业首位,占比为26.8%。相应地,季内新增需求占比为电商(56%)、贸易零售(25.1%)及第三方物流(18.9%);其中,与医药相关的需求合计约4.1万平方米,占比14.6%,而与食品相关的需求合计约2.5万平方米,占比8.9%。

以青白江为例,凭借较新仓储设施及高性价比,加之城镇化进程加速和城配新能源物流渐成趋势,自2020年以来不断吸引电商及上下游企业聚集于此。数据显示,2020年至今,全市约59.3%的电商需求均落于青白江园区。

世邦魏理仕展望2022年第四季度,成都仓储物流市场预计2个新增项目交付,合计仓储面积约9.6万平方米。仓储需求料将随着年末一系列购物高峰而持续走高,市场整体空置率进一步下探,租金维持上行态势。

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